住宅设计和商业设计的理念本来就不一样,住宅区追求的是安静、人流少的环境,而对于商铺来说正好相反以吸引周边人流的消费。追求“动”、“静”之间的协调,规划显得更为关键。

余先生是国内一家著名IT企业的职员,现在他住在东五环一个新建的小区里。由于工作繁忙,早出晚归的他平时并没有时间在这个小区里消费。最多的时候,是晚上下班后,从楼下那个经常有两个年轻的售货员在聊天的超市里买一瓶饮料。周末他一般不在家,除了外出采购一些日用品外,他和朋友们主要休闲娱乐的地方离他的住处也很远。

余先生只是众多社区消费者中的一员。“在国外,50%以上的居民消费是在社区中完成的,而在中国这个比例不到30%。”金网络置业副总经理汪雷说。从与国外的比较来看,国内社区商业还存在巨大的发展空间,但就具体的发展过程来讲,前景并非一片光明。

“动”“静”之间

“对于住宅区来说,可以说目前开发商对社区商铺并不够重视。”北京博智行商业地产研究院首席专家鲁炳全表示,实际上,操作经验不丰富的说法也许更符合事实。住宅开发商往往缺乏商业地产的经营和管理经验,而商业类地产又是任何一个楼盘不可缺少的一部分。目前,绝大多数的开发商采取的做法是将社区的商业产权出售。事实证明,这一做法除了获得销售利润外,开发商发现还有更多的事情等着他们去做。

就社区商业的形式而言,主要分为底商和公建商业两种,与底商和住宅连为一体的形式不同,公建商业是相对独立于住宅的,如住宅区独立建筑的商业街、超市等等。由于住宅与商铺的功能本身存在差异,这种结合难免会带来矛盾。“住宅设计和商业设计的理念本来就不一样,住宅区追求的是安静、人流少的环境,而对于商铺来说正好相反。”汪雷这样分析,“另外,商业地产追求空间自由,与住宅联系紧密的商铺,在设计上很难实现。”

在建筑设计方面,就已经出现众多问题。例如,有些地方本来是打算用来做餐馆,但是却没有做排污系统;有的面积过大,所招的商业业态并不适合采用;有的以居住的标准设置电力系统,却要用来进行商业经营。“例如阳光上东,就存在电力系统设置方面的问题。”中盛基业地产顾问公司经理张延杰说,“几乎每个店铺都要做电力增容,由于同样的原因,几乎没有面积能做餐饮的。”

“底商主要是满足基本需求,消费群体也是以社区居民为主;而公建商业则是满足其他需求,以及吸引周边人流的消费。二者应该做到动静结合。”张延杰表示。而就汪雷看来,独立性明显的公建商业将会成为未来社区商业的主体。理由很明显,由于社区商业与住宅区存在一定的隔离,底商不能经营餐饮、娱乐等业态的限制不会存在。另外,公建商业一般置于社区的边缘或临街的一边,便于社区的封闭管理,不会对居住区造成干扰。然而,除地理位置外,社区商业作为一个存在整体效应的业态而言,必然成在相互之间的牵制和影响,规划则成为一个更为关键的问题。

 规划难题

如果开发商在前期没有对社区商业进行好的规划,极易导致业态不能实现好的组合。例如,老潘街,原来是想做成一个品质较高的商业街,后来变成了一个小商品市场;还有第五大道,由于业态组合失败,导致后来要进行重新规划。据悉,社区商业的经营结构,一般按照购物40%、餐饮30%和其他服务30%的比例进行设置。另外,对商家的品质和品牌也应该有所取舍。然而,由于目前大部分商业面积都是由开发商出售给投资者,然后再进行招商。由于开发商不拥有所有权难以进行统一招商和管理,而投资者出于个人回报的考虑,会将商铺出租给交付租金较高的商家,导致业态重复或不合理,从而带来了风险。

“2000年以后,请规划公司来进行社区商业规划的开发商越来越多了。”汪雷说。尽管现在主要还是采取将产权出售再招商的方式,但现在存在这样的情况,即在销售时,开发商就与投资人签订经营业态的相关规划协定,从而进行统一的规划和管理。而与底商相对较为零散的招商方式相比,公建商业更利于集中经营。正在规划中的北京香颂的商业模式,就是属于这一类。在这个项目中,将商业集中在社区边缘,沿望京西路,其中会有一个专营百货类商品的3万平米的主力店。以主力店带动客流量的做法现在已经开始广泛应用起来。其中第七街区也是如此,在销售前,就开始考虑引入主力店。这都是商业规划在起作用的具体表现。不过,这类的项目更多的还处于发展中,成功与否还不便下定论。

“现在许多大的配套商业,会在规划前就与主力客户进行洽谈。”张延杰说,“超市、会所就是属于主力客户。”以建外SOHO为例,中体倍力就是其中一个重要的主力客户,为其带来了大量的优质客户源。

然而,开发商在出售商铺时,往往承诺高额的回报率。这种回报,由于经营的具体问题,往往很难实现。即使开发商帮投资者进行统一招商,如果回报没有实现,业主也会参与到招商中来。在商业的统一规划方面,这个矛盾终将难以避免。“商铺在规划上尽量临街,另外,出售比例降低,有一些开发商也开始自己持有产权。”张延杰说。这似乎是社区商业实现优质统一管理的一个契机。

据了解,目前社区商业发展较好的有新城国际。新城国际的商业属于纯住宅的底商,业态较为齐全,品质也不差。该项目就是由开发商持有商铺产权的。

实际上良好的社区商业品质,在提升社区品质、商业价值和打造品牌形象方面,也发挥着巨大作用。以恒基中心为例,由于该社区商业做的差,直接影响了写字楼的品质。

事实上,目前社区边缘化的趋势日益明显,这必然会进一步提升对社区商业的需求,同时也进一步对社区商业的运营提出了考验。

记者 胡芳洁 报道